Chiết khấu là chiến thuật thông minh không làm thay đổi giá mà vẫn thực hiện được mục
Trước khi Công ty Địa ốc Alibaba công bố bán lỗ dự án đất nền long phước để trả nợ ngân hàng, nhiều đơn vị bất động sản khác cũng phải đại hạ giá hoặc chào những điều kiện ưu đãi khó tin cho khách hàng, nhằm giải quyết khó khăn về vốn.
Công bố chấp nhận chịu lỗ 70 tỷ đồng để bán tháo 85 căn hộ của dự án Petro Vietnam Landmark, Công ty cổ phần Địa ốc Dầu khí (PVL) khiến dư luận xôn xao. Mua với giá 21,36 triệu đồng mỗi m2, doanh nghiệp phải "đại hạ giá" còn thấp nhất 15,5 triệu đồng mỗi m2 do áp lực trả nợ ngân hàng. Tuy nhiên, vụ bán tháo dự án Petro Vietnam Landmark chỉ là phần nổi mà tất cả các nhà đầu tư đều nhìn thấy rõ ràng về làn sóng bán tháo dự án bất động sản.
Công ty CEO Group tặng 10 xe Toyota Corolla Altis 1.8 MT trị giá hơn 700 triệu đồng cho 10 khách hàng ký hợp đồng mua nhà vườn hoặc biệt thự tại Dự án Sunny Garden City (Quốc Oai, Hà Nội) đầu tiên, trong thời gian từ 20/10 đến 30/11... Trước đó, khách hàng mua alibaba long phước có "nằm mơ" cũng không thể có được những ưu đãi kiểu này. Tại TP HCM, tình trạng giảm giá bán mạnh cũng xuất hiện. Một dự án căn hộ tại Thủ Đức bán năm 2010 giá 17 triệu đồng mỗi m2. Đầu quý II năm nay, chủ đầu tư rao bán dự án với giá 13-14 triệu đồng mỗi m2 kèm theo nhiều ưu đãi về tiến độ thanh toán nhưng vẫn khó khăn.
Bên cạnh các công ty bất động sản lớn, những nhà đầu tư nhỏ cũng giảm giá các sản phẩm mình đang sở hữu để bán cho nhanh nhưng vẫn khó. Chị Kim Phượng, một nhà đầu tư ở khu vực Hà Đông (Hà Nội) cho hay, chị mua hơn 100 m2 đất thổ cư và 2 căn hộ chung cư ở khu vực phía Tây với giá hàng tỷ đồng. Tại thời điểm chị mua, chủ đầu tư chiết khấu 4% cho mỗi căn hộ, đến nay, chị giảm từ 6% đến 10% nhưng vẫn chưa có khách hỏi mua.
Giám đốc một sàn giao dịch địa ốc ở khu vực Lê Văn Lương (Hà Nội) chia sẻ, trong hơn một tháng đổ lại đây, nhiều nhà đầu tư ký gửi căn hộ, đất nền và sẵn sàng chấp nhận hạ giá bán, song vẫn không có người hỏi mua. "Thậm chí có những trường hợp sẵn sàng giảm tiền chênh 300-500 triệu đồng mỗi lô đất cũng không thu hút được khách", vị giám đốc này nói.
Với thị trường bất động sản (BĐS), quý IV/2011 hứa hẹn nhiều bất ngờ đầy bĩ cực nhưng cũng có thể không kém thú vị. Ở TP.HCM, tuy chưa hiện hình bóng ma tín dụng đen BĐS như hình ảnh rất sống động đã hiện ra ở Hà Nội trong tháng 10/2011, nhưng tình thế của giới chủ đầu tư căn hộ trung - cao cấp lại càng trở nên tồi tệ hơn với một sự kiện gây chấn động vào những ngày kết thúc tháng 10: Công ty cổ phần địa ốc Dầu khí (PVL) đã quyết định giảm rất mạnh giá bán căn hộ.
Tổng giám đốc công ty địa ốc Hoàng anh Sài Gòn - Đoàn Chí Thanh dự báo đây có thể là cú sốc đầu tiên của thị trường địa ốc trong quý IV. Trước tiên, hiện tượng này sẽ khiến cho các dự án trong khu vực quận 2 bị ảnh hưởng không nhỏ. Kế đến, hàng loạt dự án khác ở những quận xa hơn như Thủ Đức, quận 9 ở cùng phân khúc dự án PV Landmark cũng chịu sức ép về cạnh tranh giá bán. Tuy nhiên, chuyên gia này cho rằng, việc giảm giá căn hộ PV Landmark không hẳn mang đến lợi ích cho người có nhu cầu thật sự về nhà ở.
Nằm ngay tại Tiểu khu 7 của khu đô thị mới An Phú - An Khánh (quận 2), dự án PVL đã lại một lần nữa tạo nên điều mà người ta phải dùng cụm từ "siêu giảm giá', "bán tháo" và gọi là "cú sốc" đối với giời đầu tư dự án căn hộ. Rõ ràng, hoạt động bán tháo của PVL không chỉ là cú sốc đối với các dự án căn hộ trung cấp khác như An Cư, An Thịnh, An Hòa, Bình Minh, An Phú - An Khánh, mà còn có hàm ý hơn cả một cú sốc đối với các dự án "ngoại" như Cantavil và Estella trong cùng khu vực, bởi mức giá bán mới của PVL chỉ bằng phân nửa giá những dự án nước ngoài đó.
Sẽ là khá bình thường cho hiện tượng trên nếu lý giải vấn đề theo những lý do của PVL: thị trường BĐS quá trầm lắng, đặc biệt là công ty này đã rơi vào tình trạng quá khó khăn về tài chính với số nợ vay 100 tỷ đồng của Ngân hàng Liên Việt sẽ đáo hạn vào ngày 23/11/2011, mà nếu không thanh toán được thì toàn bộ hoạt động kinh doanh của PVL sẽ bị đình đốn. Hiện tượng một vài hoặc một số chủ đầu tư BĐS nào đó rơi vào nguy cơ vỡ nợ tài chính là khó tránh khỏi khi thời điểm cuối năm 2011 đang đến gần, chưa kể việc các ngân hàng thương mại phải kéo giảm dư nợ tín dụng phi sản xuất về mức 16% theo yêu cầu gắt gao của Ngân hàng Nhà nước.
Tuy nhiên, nếu hàng rẻ chất lượng cao thì chủ đầu tư khó có thể có lãi, hoặc phải chấp nhận thua lỗ, dẫn đến thương hiệu của sản phẩm cũng bị sụt giảm theo. "Trong ngắn hạn, người cần nhà sẵn sàng mua rẻ, chủ đầu tư cắt lỗ sẵn sàng bán rẻ nhưng về dài hạn, không ai muốn sở hữu một tài sản mà giá trị của nó luôn bị giảm theo thời gian". Ông Phạm Thanh Hưng, Phó tổng giám đốc tập đoàn Cen Group, cho rằng, trong bối cảnh thị trường ảm đạm, nhà đầu tư buộc phải tìm mọi cách để bán tháo nhà đất nhằm thu tiền về. Các dự án cũ đang phải chịu áp lực cạnh tranh rất lớn từ các dự án mới.
Chuyên gia này giải thích, việc trực tiếp giảm giá trên sản phẩm sẽ giúp người bán dễ dàng đẩy sản phẩm đi nhưng lại dễ ảnh hưởng đến quyền lợi của các nhà đầu tư đã mua sản phẩm trước đó. Các hình thức khuyến mãi, hỗ trợ Lãi suất, giãn tiến độ, chiết khấu là chiến thuật thông minh không làm thay đổi giá niêm yết và vẫn thực hiện được mục tiêu kích cầu. Thực chất, theo ông Hưng, trong bối cảnh không bán được hàng, khó tiếp cận vốn vay, nhiều doanh nghiệp đang khó khăn về vốn nên buộc phải tìm mọi chiến thuận để đẩy hàng. "Chủ đầu tư càng chạy nhanh trong cuộc đua bán tháo sẽ càng về đích sớm. Cắt lỗ là giải pháp an toàn nhất trong điều kiện địa ốc đang ảm đạm như hiện nay", ông Hưng nói.
Nếu đợt giảm giá của PVL không thể trở thành một cú sốc đúng nghĩa mà bị lợi dụng để gom hàng giá thấp như thủ đoạn "rung cây nhát khỉ", thì thị trường BĐS quận 2 sẽ biến động ra sao khi hầm Thủ Thiêm thông xe - rất gần với thời điểm PVL phải trả nợ? Cụ thể, ở khu đô thị mới Yên Hòa (Hà Nội), nhiều dự án trước đó bán ra với giá 34-35 triệu đồng mỗi m2, song nay, nhiều dự án mới được chủ đầu tư chào bán với giá 28-29 triệu đồng, rẻ hơn rất nhiều so với công trình cũ.
