Đề án lập quỹ tiết kiệm nhà ở vẫn còn nhiều khó khăn
Chính phủ vừa đồng ý với đề án lập quỹ tiết kiệm nhà ở và giao cho Bộ Xây dựng lấy ý kiến hoàn thiện thêm. Theo các chuyên gia hoạt động trong lĩnh vực bất động sản (BĐS), việc lập quỹ này là cần thiết, nhưng vẫn còn nhiều băn khoăn. Trước đây, Bộ Xây dựng đã trình Chính phủ dự thảo quỹ tiết kiệm nhà ở, trong đó quy định người lao động (NLĐ) phải trích 1% tổng lương hằng tháng nhưng bị bác do không khả thi. Trong đề án lần này, công ty địa ốc alibaba chính thức tham gia quỹ mang tính tự nguyện với mức đóng góp dự kiến từ 1% tổng tiền lương hằng tháng của NLĐ. Đề án đưa ra 2 mô hình.
Mô hình thứ nhất sẽ tập trung phát triển nhà ở xã hội. Người có thu nhập thấp sẽ được vay mua, mua trả góp nhà ở xã hội. Những doanh nghiệp (DN) tham gia phát triển nhà ở xã hội, nhà ở thu nhập thấp, nhà cho công nhân cũng được vay tiền từ nguồn quỹ này. Nguồn vốn sẽ trích từ tiền sử dụng đất thu được từ các dự án phát triển nhà ở thương mại, dự án khu đô thị mới; ngân sách địa phương hỗ trợ hằng năm; ngân sách trung ương cấp một lần ban đầu cho quỹ; một phần lợi nhuận từ phát hành xổ số kiến thiết hoặc xổ số nhà ở và nguồn vốn phát hành trái phiếu nhà ở.
Đây là chương trình xã hội nên bản thân người nghèo không thể lo được, vì vậy nhà nước nên có chính sách kêu gọi các DN trong đó có công ty địa ốc alibaba cũng tham gia chương trình này, các công ty bảo hiểm, các công ty tài chính, các quỹ đầu tư nước ngoài, nguồn vốn ODA từ quốc tế... bỏ vốn vào với Lãi suất thấp; đổi lại họ được hưởng các chính sách ưu đãi như: miễn giảm thuế, chính sách ưu đãi đầu tư...
Mô hình thứ 2 tập trung vào đối tượng thu nhập trung bình có nhu cầu vay để mua nhà ở thương mại. Nguồn vốn cho quỹ chỉ được huy động từ đóng góp của những người có nhu cầu mua nhà. Bộ Xây dựng sẽ thành lập ngân hàng chuyên về tiết kiệm nhà ở quản lý hoặc giao cho một ngân hàng thương mại. Người tham gia sẽ được cho vay sau khi đã đóng vào quỹ khoảng 50% giá trị căn nhà mình muốn mua.
Trao đổi với báo giới, Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Trần Nam cho biết, với hơn 9 triệu NLĐ đang hưởng lương, chỉ cần mỗi người đóng góp 1% tiền lương mỗi tháng, hằng năm quỹ sẽ có không dưới 10.000 tỉ đồng. Số tiền này sẽ góp phần giải quyết khó khăn về nhà ở của người dân.
Về thị trường vốn, HoREA đề nghị cần có lộ trình cụ thể giảm Lãi suất cho vay về mức 11-12%/năm để nền kinh tế và thị trường bất động sản phát triển bình thường và ổn định. Bởi với tình hình Lãi suất như hiện nay, nếu tiếp tục kéo dài thì không doanh nghiệp nào chịu đựng nổi. Bên cạnh đó, Nhà nước nên có chính sách cho người tiêu dùng vay với lãi suất ưu đãi để mua căn hộ đầu tiên. Đây là biện pháp kích cầu trực tiếp đến tay người tiêu dùng và góp phần làm hồi phục thị trường bất động sản.
Về chính sách đất đai, HoREA tiếp tục đề nghị điều chỉnh, sửa đổi Nghị định 69/2009/NĐ-CP và Nghị định 120/2010/NĐ-CP về thu Tiền sử dụng đất các dự án bất động sản nhằm hạ giá đầu vào cho các dự án, gián tiếp làm hạ mặt bằng giá nhà đất. Bởi nếu thu Tiền sử dụng đất như hiện nay, doanh nghiệp phải mua đất đến hai lần - một lần mua của người dân dưới danh nghĩa bồi thường, giải phóng mặt bằng, và một lần trả tiền sử dụng đất theo giá thị trường. Liên quan đến vấn đề này, HoREA đề xuất phương án nên bỏ khái niệm ‘Tiền sử dụng đất’ thay vào đó là một khoản thuế với mức thuế suất khoảng 10% hoặc 15% hay một mức hợp lý nào đó. Làm như vậy vừa minh bạch, vừa dễ tính toán và loại trừ được cơ chế xin-cho.
Theo giới chuyên gia, việc triển khai mô hình quỹ tiết kiệm nhà ở là hết sức cần thiết. Tuy nhiên, nếu không tính toán kỹ sẽ rất khó thực hiện, nhất là vấn đề quản lý, điều phối, giám sát quỹ. Ông Trần Minh Hoàng, Chủ tịch HĐQT Công ty Vinaland, lại lo lắng về vấn đề quản lý, điều phối, sử dụng quỹ. Bởi nếu không minh bạch, nguồn vốn trên sẽ bị sử dụng không đúng mục đích.
Theo TS Lê Chí Hiếu, Tổng giám đốc Công ty phát triển nhà Thủ Đức (Thuduc House), về giải pháp tài chính, hiện nay đã có quỹ phát triển nhà ở cả nước nhưng chỉ phát triển mạnh ở một số thành phố lớn, vì vậy nên có cơ quan chuyên về phát triển nhà ở, một thể chế tài chính xuyên suốt, tập hợp nguồn vốn từ nhiều nơi, kể cả quốc tế, với Lãi suất thấp; sau đó cho những người có nhu cầu về nhà ở (người thu nhập thấp) vay với Lãi suất thật thấp và thời gian kéo dài từ 20 năm trở lên. Quỹ này kêu gọi các nhà đầu tư, cho các DN vay triển khai nhà ở thu nhập thấp và quỹ sẽ mua lại quỹ nhà để bán cho người có thu nhập thấp với Lãi suất thấp và thời gian dài.
TS Đỗ Thị Loan, Phó chủ tịch thường trực Hiệp hội BĐS TP.HCM, lo ngại nguồn thu của quỹ là từ Tiền sử dụng đất, nhưng mấy năm nay do vướng Nghị định 69 nên nhà nước hầu như thu không được khoản tiền này. Trong khi đó, ngân sách các địa phương hỗ trợ hằng năm cho quỹ lại càng xa vời khi ngân sách hoạt động của nhiều tỉnh còn “nhìn” vào trung ương. TS Loan cũng phản đối cách huy động vốn từ việc phát hành xổ số nhà ở khi cho rằng việc này cũng đồng nghĩa với loại hình lô đề sẽ tăng lên.
Lãnh đạo một doanh nghiệp BĐS lo lắng hiện giá nhà đất tại VN quá cao, trong khi đối tượng tham gia vào quỹ lại là những người có thu nhập thấp và trung bình. Đến lúc người dân được vay tiền (5 năm sau khi tham gia vào quỹ) giá nhà sẽ còn tăng cao hơn nữa, thì đóng đến bao giờ người dân mới mua nổi nhà. Đơn cử, tính lương bình quân khoảng 5 triệu đồng mỗi tháng. Trích 1% là khoảng 600.000/năm và 10 năm được khoảng 6 triệu. Trong khi đó, căn hộ bình quân giá 1 tỉ đồng.
Cũng với nỗi lo tương tự, một chuyên gia BĐS phân tích việc thành lập một ngân hàng để quản lý nguồn vốn, cho vay với Lãi suất khác với thị trường rất khó. Ngoài ra, nếu hoạt động không minh bạch, không có sự giám sát chặt, sẽ dễ dẫn đến lợi ích nhóm, vốn sẽ chảy vào những DN lớn mà không đến được tay người dân. Điển hình như tại TP.HCM cũng có quỹ phát triển nhà ở, nhưng sau 9 năm thành lập với vốn điều lệ 1.000 tỉ đồng thì có rất ít người tham gia. Hay chương trình phát triển nhà xã hội vẫn bị các DN thờ ơ.
Cũng có nhiều ý kiến cho rằng, nhà nước nên tập trung phát triển loại hình căn hộ cho thuê hơn là để bán. Ban đầu người dân sẽ đi thuê nhà, đến khi nào có khả năng sẽ chuyển sang mua. “Nên đi từ từ, đừng chạy quá nhanh, nhảy vọt kẻo không đủ sức, khi đó té lại càng đau”, một chuyên gia ủng hộ giải pháp căn hộ cho thuê kết luận.
Vừa qua, Công ty Becamex (Bình Dương) đã khởi công xây dựng dự án 3.000 căn hộ có diện tích 30 mét vuông với giá bán từ 90 triệu đồng/căn, cho trả chậm trong ba năm là bước đột phát để hiện thức hóa giấc mơ có nhà ở của người có thu nhập thấp. Đây là mô hình, theo ông Châu, cần nhân rộng ra trong cả nước.
Nhìn lại thị trường bất động sản thời gian vừa qua, ông Châu cho rằng thị trường bất động sản, tính từ năm 2008 đến nay, hết sức khó khăn không chỉ đối với các doanh nghiệp phát triển dự án mà còn đối với các nhà đầu tư và người tiêu dùng có nhu cầu thực sự để mua nhà để ở.
Hầu hết các doanh nghiệp bất động sản đều phải đương đầu với nhưng khó khăn nghiêm trọng phổ biến là thiếu vốn, không tiếp cận được nguồn vốn tín dụng ngân hàng phải chịu Lãi suất rất cao 24-25% (chưa tính các chi phí khác). Giao dịch trên thị trường ảm đạm dẫn đến sụt giảm mạnh thanh khoản của thị trường bất động sản, liên quan đến tính thanh khoản của các ngân hàng. Một số các ngành nghề liên quan như xi măng, sắt thép, trang thiết bị nội thất cũng bị ảnh hưởng nặng nề.
Theo ông Châu, để đối phó với tình hình khó khăn chung các doanh nghiệp bất động sản đang phải tự cứu mình để tồn tại với các giải pháp như tái cấu trúc doanh nghiệp, tái cơ cấu đầu tư, hoãn tiến độ thực hiện dự án, giảm giá bán căn hộ cùng các chương trình khuyến mãi đa dạng nhằm kích thích sức mua trên thị trường.
“Tuy nhiên, nhìn chung nguồn lực của các doanhgnhiệp bất động sản bị sụt giảm nghiêm trọng, hầu hết đều gặp khó khăn ở các cấp độ khác nhau, càng vay lớn nguy cơ vỡ nợ càng cao và có nhiều doanh nghiệp đứng trước nguy cơ phá sản,” ông Châu phát biểu.
Những động thái gần đây như không coi bất động sản là phi sản xuất, xác định bốn nhóm đối tượng bất động sản được tiếp cận vốn tín dụng, ngân hàng công bố giảm 1% Lãi suất huy động, hay thông tin UBND TPHCM đã có chủ trương xem xét mua lại một số dự án căn hộ trung bình để phục vụ chương trình tái định cư của thành phố.
Tuy nhiên, những tín hiện trên chưa giúp gì nhiều cho thị trường. Do vậy, thị trường bất động sản năm 2012 tiếp tục đối mặt với những khó khăn không thể sớm giải quyết. Trong đó, khó khăn lớn nhất hiện nay là cải thiện đầu ra, tính thanh khoản của thị trường, xử lý lượng hàng hóa tồn đọng và khôi phục lòng tin trên thị trường.
