Trong năm 2012, ngành xây dựng, bất động sản có 17.000 doanh nghiệp thua lỗ, 2.637 doanh nghiệp phải dừng hoạt động hoặc giải thể. So với năm 2011, tỷ lệ doanh nghiệp xây dựng dừng hoạt động, giải thể tăng 6,2%, riêng doanh nghiệp địa ốc alibaba kinh doanh bất động sản tăng tới 24,1%. Đây là thực trạng quá nặng nề, không chỉ gây đình trệ sản xuất cho nhiều ngành khác làm ảnh hưởng xấu đến phát triển kinh tế-xã hội, mà còn tác động lớn tới thanh khoản của ngân hàng và thu ngân sách Nhà nước.


Câu hỏi lớn đã được đặt ra vẫn còn “nóng” nguyên và chưa tìm ra lời đáp là làm cách nào để giải cứu được thị trường bất động sản? Làm cách nào để dòng tiền, bất kể từ nguồn nào, có thể quay lại “rã đông” thị trường đã đóng băng từ năm 2011 đến nay? Toàn cảnh “bức tranh” bất động sản được ghép lại từ các mảng biệt thự, nhà liền kề, căn hộ chung cư, dù ở trung tâm thành phố hay vùng ven đô đều rơi vào tình cảnh không có cơ hội để chủ nhân dọn đến ở. Theo khảo sát của Công ty Nghiên cứu bất động sản Colliers, có tới 70% người mua nhà là nhằm mục đích đầu tư. Bản chất các giao dịch vào thời kỳ sôi sục nhất là giữa các nhà đầu tư với nhau.

Rõ ràng nhà đất đã trở thành tài sản sinh lời nhanh chóng, mang lại siêu lợi nhuận hơn bất kỳ hàng hóa nào. Một chuyên gia của địa ốc alibaba đã “mổ xẻ” đến tận cùng căn nguyên của thị trường này, khi các chủ dự án dù là doanh nghiệp Nhà nước hay tư nhân luôn tìm cách “thổi” cho bong bóng thật căng, không ngoài mục đích chính là lôi cuốn, thu hút các dòng tiền đổ vào bất động sản. Tiền thu lợi từ bất động sản được vung ra để mua ô tô, các hàng hiệu xa xỉ, thậm chí cả du học.

Một trong những nội dung thu hút sự chú ý hiện nay chính là Lãi suất cho vay mua nhà. Ngân hàng Nhà nước (NHNN) đã 4 lần lấy ý kiến về việc soạn thảo các quy định này. Dự thảo mới nhất, người tiêu dùng vay trong 10 năm và được áp dụng Lãi suất vay 6% trong 3 năm, đến 15-4-2016. Sau thời điểm này, khách hàng tiếp tục được hưởng chính sách Lãi suất hỗ trợ theo công bố của NHNN. Các đối tượng vay vốn để thuê hoặc thuê mua nhà ở xã hội, nhà ở thương mại (diện tích nhỏ hơn 70m², giá bán dưới 15 triệu đồng/m²) là thu nhập thấp, cán bộ công chức, viên chức, lực lượng vũ trang.

Sau khi Ngân hàng Nhà nước (NHNN) công bố dự thảo thông tư hướng dẫn cho vay hỗ trợ nhà ở theo Nghị quyết 02 của Chính phủ, nhiều ý kiến tỏ ra thất vọng khi dự thảo này không quy định cho vay Lãi suất ưu đãi 6%/năm với trường hợp mua nhà ở xã hội. Mục tiêu của Nghị quyết 02 là tạo cơ chế hỗ trợ người vay để kích thích thị trường bất động sản, nhất là phân khúc nhà ở xã hội và nhà ở thương mại giá rẻ. Vậy tại sao dự thảo thông tư hướng dẫn của NHNN lại có vẻ “ngược chiều” như vậy?

Có thể dễ dàng “vẽ” lại đường đi phổ biến của các mối giao dịch: nhà đầu tư bán một bất động sản rồi lấy tiền mua một hoặc “ôm” một số bất động sản. Sau đó lại bán đi và mua tiếp. Nhà đầu tư khôn ngoan là người biết cách quay vòng chu kỳ này nhanh nhất, nối tiếp nhau. “Sành sỏi” hơn là những nhà đầu tư dùng nhà đất để thế chấp vay vốn từ ngân hàng, người thân quen, thậm chí từ tín dụng đen để trường vốn tiếp tục mua bán nhà đất.

Một lãnh đạo Ủy ban Kinh tế Quốc hội từng cho rằng, công nghệ rửa tiền có thể nhìn thấy ở nước ta là thông qua mua bán động sản hoặc chứng khoán để người ta chứng minh thu nhập nào đó không minh bạch. Một tiến sĩ kinh tế nhận xét rằng, Nghị quyết 02 cần được khởi động mạnh mẽ, nhưng không nên cho là Nghị quyết này sẽ giải quyết được mọi vấn đề. Theo ông, Nhà nước chỉ cần tạo môi trường bình đẳng cho các doanh nghiệp hoạt động. Thị trường bất động sản nên để nó tự phát triển theo quy luật thị trường có sự cạnh tranh. Nhà nước không nên can thiệp quá sâu, ngay cả khi có hàng nghìn doanh nghiệp “ra đi” cũng là chuyện bình thường.

“Bi kịch” nhất có lẽ là Công ty cổ phần Xây dựng và khai thác công trình giao thông 584, đang loay hoay với 996 căn hộ đã xây xong tại xã Tân Kiên, huyện Bình Chánh. Trước đây, chủ đầu tư xin chuyển từ nhà chung cư sang bệnh viện, mặc dù UBND TPHCM đã chấp thuận nhưng không thực hiện được, nay lại xin chuyển sang nhà ở xã hội, diện tích các căn hộ 79-111m²/căn. Chủ đầu tư của 3 dự án khác cũng xin chuyển sang nhà ở xã hội, trong đó dự án tại quận Tân Phú “lốc B thi công tới tầng 8, tiến độ rất cầm chừng vì thiếu vốn”- nhận xét của Sở Xây dựng.

Dòng tiền bền vững và lành mạnh nhất từ thu nhập và tiết kiệm của người dân chưa bao giờ được coi là dòng tiền đủ khả năng chi trả cho bất động sản. Đây là nguyên nhân khiến nhiều người dân có nhu cầu nhà ở thực luôn canh cánh. Vì vậy, vấn đề lớn nhất là phải xác định được ai là người thu nhập thấp, tài sản có bao nhiêu. Họ sống ở đâu, có điều kiện để vay hay không, hỗ trợ họ như thế nào? Tức là phải chọn đúng người để cứu bất động sản.

Theo Nghị quyết 02 của Thủ tướng Chính phủ, một trong những giải pháp tháo gỡ hàng tồn kho bất động sản (BĐS) là cho phép chuyển đổi nhà ở thương mại sang nhà ở xã hội, diện căn hộ được giải quyết có diện tích nhỏ hơn 70m², giá bán dưới 15 triệu đồng/m². Tuy nhiên, thống kê từ thực tế sẽ không giải quyết được nhiều loại căn hộ này.

Theo báo cáo từ các chủ đầu tư của 28 dự án chung cư đã xây xong nhưng chưa bán được, hàng tồn kho là 1.365 căn, trong đó căn hộ có diện tích từ 60m² trở lại chỉ có 81 căn, 60 - 90m² là 756 căn và 528 căn có diện tích trên 90m². Dự án của chung cư Mỹ Đức, phường 21 quận Bình Thạnh do Công ty cổ phần Xây dựng SC5 làm chủ đầu tư tồn kho 128 căn, diện tích 60-90m²/căn. chung cư Trường Thọ và chung cư Phước Bình, do Công ty cổ phần Phát triển nhà Thủ Đức làm chủ đầu tư, có số căn hộ tồn kho diện tích 90m² là 86 căn…

Trong danh sách xin chuyển từ dự án nhà ở thương mại sang nhà ở xã hội hầu hết là dự án đã xây xong nhưng bán không hết. Khu dân cư Lan Phương tại phường Tam Bình, Thủ Đức do Công ty TNHH Sản xuất thương mại Lan Phương làm chủ đầu tư, đã xây xong và đăng ký bán 125 căn hộ sang nhà ở xã hội, diện tích căn hộ từ 81m², 108m² trở lên. Chủ đầu tư cũng xin chuyển khoảng 1.092 căn hộ phục vụ tái định cư sang nhà ở xã hội, hiện tại chưa xây dựng.

Theo dự thảo của NHNN, gói hỗ trợ cho vay nhà ở (với mức Lãi suất 6%/năm trong 3 năm đầu) được dành cho khách hàng là cán bộ công chức, viên chức, lực lượng vũ trang, đối tượng có thu nhập thấp vay “để thuê, thuê mua nhà ở xã hội”; thuê, mua nhà ở thương mại có diện tích nhỏ hơn 70m², giá bán dưới 15 triệu đồng/m²…

Ông Nguyễn Trọng Ninh, Phó cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng), cho biết, theo quy định tại Nghị định 71 của Chính phủ, các loại hình nhà ở xã hội bao gồm cả nhà ở để thuê, thuê mua và nhà để bán. Như vậy, dự thảo của NHNN về cho vay có hỗ trợ đã bỏ sót đối tượng là người vay để mua nhà ở xã hội. Nhiều người dân khi được hỏi ý kiến cũng cho rằng, việc dự thảo quy định cho người vay mua nhà ở thương mại được vay vốn ưu đãi, còn người có nhu cầu mua nhà ở xã hội lại không được vay ưu đãi, là bất hợp lý.

Chủ đề cùng chuyên mục: